Как выбрать апарт-отель для инвестиций

Петербургский рынок сервисных апартаментов переживает подъем. Предложение растет, доходность тоже – нужно только грамотно вложиться. С помощью статистики и конкретного кейса рассказываем, на что обратить внимание покупателю.

erid: 2SDnjf1BDqh

Развивающийся сегмент

Россиян всё больше привлекают вложения в недвижимость: интерес к этому активу растет с каждым годом, вот и с начала 2025-го он увеличился на 10%¹. Согласно недавнему опросу, 73% респондентов рассматривают такие инвестиции как способ сохранения и приумножения капитала.

Особенно квадратные метры интересуют тех, кто планирует сдавать недвижимость для получения пассивного дохода. Однако в жилом секторе, который в последнее время изрядно перегрелся, доходность аренды снижается. Если сравнить первую половину 2025 года с концом 2024-го, то средняя стоимость рентных квартир в Москве упала до 91 тыс. рублей в месяц (–10%), в Санкт-Петербурге – до 48 тыс. (–7%), в других городах – до 36 тыс. (–3%)². А вот владельцы апартаментов, напротив, стали зарабатывать больше: за год в некоторых проектах ставки выросли больше чем на 20%.

Предложение в сегменте апартаментов также уверенно растет – в отличие от замедлившегося рынка жилья. Причем если еще недавно апарт-отели строили только в мегаполисах, то сегодня девелоперы осваивают и курортные локации. Летом 2025-го топ-5 регионов с наибольшим количеством апартов выглядел так: Москва – 28,2% суммарного объема по России, Республика Крым – 18,5%, Краснодарский край – 15,8%, Петербург – 14,8%, Севастополь – 6,1%³.

Таким образом, сейчас по предложению апартаментов Северная столица занимает четвертое место в стране, однако уже очень скоро может подняться в рейтинге. В первой половине 2025-го в Питере уже сдано четыре новых апарт-отеля на 2,2 тыс. юнитов, а до конца года планируется достроить еще десять отелей на 1,9 тыс. юнитов⁴. Насколько известно BN.ru, на начало года в городе работали 53 комплекса на 8800 номеров суммарно. Поэтому, если прогнозы сбудутся, то в Год Красной Огненной Лошади мы ворвемся с 67 апарт-отелями с номерным фондом около 13 тыс. единиц.

В то время как московские власти объявили о борьбе с «псевдожильем», рынок сервисных апарт-отелей в Санкт-Петербурге демонстрирует устойчивую динамику развития. По итогам 2024 года доля этого сегмента на рынке индустрии гостеприимства города достигла 37%. Однако не исключено, что в будущем Северная столица может последовать примеру Москвы и ввести ограничения на запуск новых проектов апарт-отелей.

Важно отметить, что в последние годы гостиничный рынок Петербурга развивался преимущественно за счет ввода апарт-отелей. На фоне растущего турпотока это создает определенный дисбаланс: потенциальный дефицит номерного фонда может привести к повышению цен на размещение гостей и, как следствие, увеличению доходности для инвесторов.

Преимущества формата

Итак, на фоне падения прибыли арендодателей в жилищном сегменте доходность от сдачи апартаментов остается стабильной и даже растет. Это главный, но не единственный довод, побуждающий вложить средства именно в этот актив. Инвесторы учитывают и другие причины.

• Апартаменты – это готовая недвижимость, которая часто стоит меньше квартир в аналогичной локации. Юнит можно купить с отделкой, меблировкой и бытовой техникой, что позволяет сразу заселить жильцов. Если речь о сервисном апарт-отеле, то бонусом идут гостиничные услуги: от уборки номеров до обеспечения питания и досуга гостей.
• Такие объекты строят в локациях с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой – это необходимо для обеспечения потока проживающих.
• Сервисные апарт-отели имеют рабочую бизнес-модель, при которой собственники отдают юниты в доверительное управление, получая пассивный доход. Управляющая компания (УК) обеспечивает владельцам максимально возможную прибыль, а гостям – комфорт и качество сервиса.

Ключевые критерии

Чтобы грамотно выбрать апарт-отель для инвестиций, нужно обращать внимание на множество факторов: от концепции объекта до надежности оператора. Пройдемся по ключевым моментам.

Концепция. Это, пожалуй, самый важный фактор, без которого всё остальное не имеет смысла. Проект должен иметь четкую модель и ориентир на определенную целевую аудиторию (ЦА). Например, отель для творческих людей, для бизнесменов, для путешественников с детьми. Грамотный выбор ЦА поможет сфокусироваться на конкретном госте и сделать его жизнь максимально комфортной. Если произойдет «попадание в яблочко», резидент и сам вернется в отель, и порекомендует его знакомым.

Управляющая компания. Поинтересуйтесь опытом и репутацией оператора, которому вы доверите управление приобретенным юнитом. Вот примерный набор функций, которые выполняет профессиональная УК:

• операционное управление – бронирование, контроль заездов и выездов, обслуживание на ресепшен;
• финансовый менеджмент и отчетность – разработка операционных и инвестиционных бюджетов, контроль доходов и расходов;
• маркетинг и продажи – создание и реализация рыночной стратегии, сотрудничество с онлайн-площадками бронирования;
• управление персоналом – подбор и обучение сотрудников;
• юридическое сопровождение – ведение договоров с собственниками и арендаторами;
• техническая поддержка – решение бытовых проблем (кухня, техника, инженерия).

Если в целом, то оператор обязан обеспечить стратегическое развитие и доходность проекта, сбалансировав при этом интересы девелопера, инвесторов и гостей.

Архитектура и уровень сервиса. Этот фактор в значительной степени связан с концепцией. Внешний и внутренний облик апарт-отеля должен привлекать и цеплять гостей, а ассортимент предлагаемых услуг – полностью удовлетворять их потребности.

Локация. При выборе локации для апарт-отеля важно учитывать сразу несколько факторов: удобную транспортную доступность – развитую дорожную сеть, близость метро, аэропорта и железнодорожных вокзалов; наличие точек притяжения, которые формируют поток гостей, будь то исторические достопримечательности, деловые и выставочные пространства или крупные спортивные объекты; а также расположение рядом учебных и медицинских учреждений федерального уровня, куда приезжают люди из разных регионов.

Пример успеха

Ощутить все многообразие нюансов инвестиций в апарт-отель лучше всего на конкретном кейсе. Возьмем в качестве примера комплекс апартаментов «Vertical Московская». Это флагманский проект сети апарт-отелей Vertical в Санкт-Петербурге.

Проект расположен в престижном Московском районе в удобной локации по адресу улица Орджоникидзе, 44. Рядом Московский проспект – деловая и туристическая ось, а также одна из главных магистралей Северной столицы. Другие крупные автотрассы поблизости: Пулковское шоссе, КАД и ЗСД. В пешей доступности станция метро, сквер, бизнес-центры, магазины, рестораны и другие объекты инфраструктуры. До аэропорта Пулково можно доехать за 15 минут, до Московского вокзала – за 25 минут (без учета пробок).

Концепция проекта разработана британо-французской студией Cutwork S.A.S – одним из ведущих бюро, работающих с клубными и сервисными апартаментами. Объект создавался для современных поколений путешественников, ведь именно на зумеров и миллениалов приходится больше половины мирового турпотока. Главная целевая аудитория – цифровые кочевники (фрилансеры, дизайнеры, киношники, программисты), поэтому отель обладает ярким дизайном, стилем «умного комфорта» и высоким уровнем технологичности. К услугам гостей регистрация в отеле в два клика, электронный ключ от номера, управление техникой при помощи сервисов Яндекса, заказ еды или услуг через специальную ИТ-платформу. И конечно, высокоскоростной Wi-Fi.

С учетом современных реалий одной из целей девелопера было создать «зону комфорта для молодежи, которая позволит усилить конкуренцию России в „борьбе за мозги“ и будет стимулировать диджитал-специалистов оставаться и развиваться в стране». Важная часть проекта – сообщество резидентов и комьюнити-менеджеры, которые отвечают за организацию событий: от мастер-классов и лекций до кинопоказов и выступлений топовых блогеров. При этом в отеле имеются и классические варианты для проживания парой или семьей, для обычных туристов или ищущих перезагрузки консерваторов.

Отель включает номера для долго- и краткосрочного проживания. Здесь представлены юниты разных типов: от 15-метрового Standard Single, рассчитанного на одного человека, до 34-метрового Junior Suite, легко вмещающего четверых.

На первом этаже – просторное лобби с баром культовой сети 812. Это открытое 24/7 пространство площадью 350 кв. м, где можно общаться с друзьями или работать за ноутбуком, играть в настолки или слушать лекторов.

Всеми отелями сети управляет оператор Vertical Hospitality, на данный момент в портфеле компании находится более 2500 номеров. Это одна из первых крупных управляющих компаний в российском сегменте апартаментов, которая предоставляет инвесторам не просто недвижимость, а готовый бизнес-инструмент.

Одна из главных особенностей работы Vertical Hospitality – контроль всего цикла жизни отеля: от разработки концепции до операционного управления. В числе приоритетов УК заявлено «построение доверительных отношений с клиентами, создание атмосферы сотрудничества, где обе стороны стремятся к общей цели». Через единое окно в личном кабинете инвесторы получают полную и прозрачную информацию о работе с активом. Там же можно задать любой интересующий вопрос, на который будет предоставлен оперативный ответ. Принцип УК – отсутствие операционных забот у инвестора.

УК предлагает фиксированные и плавающие модели доходности. Компактная площадь номеров и концепция проекта позволяют сети апарт-отелей Vertical оставаться одной из самых доходных в Петербурге. Программа гарантированной доходности обеспечит инвестору прибыль в размере до 12% годовых – 80 тыс. рублей в месяц⁷. Благодаря продуманной стратегии и уникальному отличию в виде фокуса на конкретную ЦА Vertical не тратит миллионы на маркетинг, а стабильно держит впечатляющую загрузку номеров, которая в высокий сезон доходит до 100%.

Результатом стало заслуженное признание на рынке: отели Vertical имеют множество положительных отзывов гостей, регулярно участвуют в отраслевых рейтингах, награждены профессиональными премиями. Так, в прошлом году «Vertical Московская» признан лучшим апарт-отелем по версии CRE Federal Awards – одной из самых авторитетных премий в области коммерческой недвижимости.

Советы инвесторам

Напоследок – рекомендации начинающим инвесторам от экспертов отрасли. Главное, о чем следует помнить: далеко не все апарт-отели одинаково выгодны из-за сочетания факторов, влияющих на прибыль, и рисков. Каждая инвестиция индивидуальна, и доходность не может быть универсальной. Тем не менее есть общие для всех проектов моменты, где промах инвестора обойдется слишком дорого.

Отнеситесь со всей серьезностью к оценке местоположения отеля. Выбор слабой локации – одна из самых распространенных ошибок инвесторов. Желание сэкономить на входе понятно, однако результаты такого вложения, скорее всего, вас разочаруют. Здесь всё просто: объекты на окраинах или на труднодоступных территориях априори приносят меньше прибыли, чем в центре города или вблизи метро.

Следующий момент – не доверяйте завышенным обещаниям. Если управляющая компания сулит доходность сильно выше рынка, стоит насторожиться. Либо вас обманывают, либо не в состоянии просчитать реальную прибыль. И в том, и в другом случае вы потеряете или недополучите деньги. Не забудьте также учесть свои издержки. Из арендного дохода вычитаются расходы на услуги УК (обычно 20–30% от выручки), коммунальные платежи, уборку, рекламу и работу ресепшен.

Вообще старайтесь избегать непонятных операторов. Важное качество профессиональной УК – умение гибко перестраивать бизнес-модель: работать и в посуточном, и в долгосрочном формате, поддерживать высокую загрузку даже в низкий сезон. Компании без опыта и репутации вряд ли с этим справятся. Еще более безрассудным может стать решение управлять юнитом самостоятельно: без специальных знаний и умений вы можете остаться без арендаторов.

Не стремитесь во что бы то ни стало купить номер побольше, даже если средства позволяют. Малые по площади юниты часто оказываются более доходными: они дешевле при покупке, а арендная ставка у них сопоставима с большими.

Чтобы грамотно выбрать проект для инвестиций, изучите рыночные тренды и прикиньте, насколько девелопер им следует. Сейчас основные тенденции следующие:

• рост внутреннего туризма;
• спрос на гибридные форматы;
• переход к доверительному управлению.

Соответствует ли этим трендам, например, проект апарт-отеля «Vertical Московская»? Да, причем по всем пунктам. Имеет ли смысл его рассмотреть? Однозначно. Тем более что это один из нишевых брендов, а они почти всегда выигрывают конкуренцию вдолгую. Хотя бы потому, что четко знают, для какой аудитории работают и следят за изменениями на рынке. Команда проекта Vertical занимается коммерческой недвижимостью более 30 лет и умеет сделать так, чтобы актив «полетел». Компания использует лучшие мировые практики в гостиничном бизнесе и опирается на самые последние веяния, такие как гибкость и социализация.

Что касается цен, то сегодня в первом корпусе «Vertical Московская» можно купить номер от 6,8 млн рублей (22,8 кв. м), во втором – от 5,1 млн рублей (14,2 кв. м). При покупке ряда юнитов в ипотеку или при 100% оплате покупатель получает в подарок полное оснащение номера. Подробности – в отделе продаж.

В качестве резюме сформулируем главный принцип выбора апарт-отеля с потенциалом: надо смотреть не на обещанные проценты, а на локацию, оператора и философию проекта. «Vertical Московская» – пример того, как грамотный фокус на аудитории и профессиональное управление формируют устойчивую модель доходности даже в турбулентные времена.

Сноски

• ¹ – подсчеты аналитиков MR Office и IBC Real Estate
• ^{2, 3} – данные сервиса «ДомКлик»
• ⁴ – данные консалтинговой компании Nikoliers
• ⁵ – из публикации на www.kommersant.ru
• ⁶ – из публикации на www.dp.ru
• ⁷ – данные экосистемы Becar Asset Management

Реклама

24.11.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: предоставлены компанией